घरजग्गा व्यवसायीहरूले इतिहासमै जटिल मन्दी व्योहोर्नुपर्ने संकेत देखिएको छ। सरकार र नियामक निकायले एकपछि अर्को नीति र सर्कुलरमार्फत घरजग्गा व्यवसायमा कडाइ गर्न थालेसँगै चालु आर्थिक वर्ष २०७९/८० मा घरजग्गा व्यवसायीहरूले ठूलो मन्दी खेप्नुपर्ने अवस्था आउने संकेत देखिएको हो।
माओवादीको सशस्त्र द्वन्द्वपछि काठमाडौंसहितका मुख्य सहरी क्षेत्रमा घरजग्गा कारोबार फस्टाएको थियो। जसका कारण जग्गाको मूल्य अत्याधिक बढेको थियो। जानकारहरूका अनुसार यो मन्दीले उच्च मूल्यका घरजग्गाहरू पनि सस्तो मूल्यमा लिलामीमा जाने देखिएको छ। ठूला व्यवसायीमात्रै नभएर घरजग्गाका लगानी गरेका सहकारी संस्थाहरू प्नि कोल्याप्स हुने संकेतहरू देखिएको छ।
घरजग्गा कारोबारबाट झस्किएको सरकारले चौतर्फी कडाइको नीति लिएपछि कारोबार मन्दीतर्फ जाने संकेत गत आर्थिक वर्षबाट सुरु भएको थियो। बजेटमार्फत नै कडाइ गरिएको घरजग्गामा नेपाल राष्ट्र बैंकको नीतिले झनै कसिलो बनाउनेगरी बैंकहरूलाई सर्कुलर गरेसँगै घरजग्गा साउनपछि कारोबार झनै सुस्ताउने देखिएको छ।
नेपाल राष्ट्र बैंकले बुधबार सबै बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूलाई सर्कुलर जारी गर्दै घरजग्गा धितो राखेर नयाँ कर्जा, कर्जा थप्न वा कर्जा नवीकरण गर्दा पनि कडाइ गरेको छ। यसले अब घरजग्गा खरिदमा ऋण पाउन कठीन हुने देखिएको छ।
धितो सुरक्षणको फेयर मार्केट भ्यालुबीचको अनुपात (लोन टु भ्यालु रेसियो) नयाँ कर्जा, थप कर्जा वा नवीकरण गर्दा पनि काठमाडौं उपत्यकाभित्र बढीमा ३० प्रतिशत र अन्य स्थानमा बढीमा ४० प्रतिशत मात्रै कायम गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको छ।
गत वर्षको मौद्रिक नीतिमार्फत् राष्ट्र बैंकले घरजग्गा धितो राखेर प्रवाह हुने कर्जा र सोको फेयर मार्केट भ्यालुबीचको अनुपात काठमाडौं उपत्यकामा बढीमा ४० प्रतिशत र अन्य स्थानमा बढीमा ५० प्रतिशत थियो। विगतमा यस्तो अनुपात ७० प्रतिशतसम्म रहेको थियो।
बैंक तथा वित्तीय संस्थाले प्रवाह गर्ने ट्रष्ट रिसिट लगायतका आयात कर्जा, व्यक्तिगत अधिविकर्षण कर्जा, जग्गा प्लटिङसम्बन्धी रियल इस्टेट कर्जा, व्यक्तिगत हायर पर्चेज कर्जा तथा मार्जिन प्रकृतिको कर्जाको जोखिम भारमा पुनरावलोकन गरिने व्यवस्था गत आर्थिक वर्षकै मौद्रिक नीतिले गरेको थियो। त्यसअनुसार ट्रष्ट रिसिट कर्जाको जोखिम भार १२० प्रतिशत, व्यक्तिगत अधिविकर्ष कर्जा, जग्गा प्लटिङसम्बन्धी रियल इस्टेट कर्जा, व्यक्तिगत हायर पर्चेज कर्जा तथा मार्जिन प्रकृतिको कर्जाको जोखिम भार १५० प्रतिशत कायम थियो।
राष्ट्र बैंकको नीतिसँगै उपत्यकामा १ करोड रुपैयाँ बजार मूल्य भएको जग्गा धितो राख्दा ३० लाख रुपैयाँ मात्रै ऋण पाइने छ। यसअघि यस्तो खालको ऋण लिँदा उपत्यकामा ४० प्रतिशत र उपत्यकाबाहिर ५० प्रतिशतसम्म कर्जा पाउने व्यवस्था थियो। अब बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट घरजग्गा धितो राखेर विविध शीर्षकमा कर्जा लिँदा उपत्यकामा भए बजार मूल्यको ३० प्रतिशत र उपत्यका बाहिर भए बजार मूल्यको ४० प्रतिशत मात्रै ऋण पाइने भएको छ।
अहिले सबैजसो बैंक तथा वित्तीय संस्थाले घरजग्गामा गएको ऋणको सावाँ ब्याज उठाउन नसकेपछि धमाधम लिलामीको सूचना निकालिरहेका छन्। बैंकले निकालेका लिलामीकै पनि जग्गा बिक्री हुन सकेको छैन। यसले घरजग्गामा ठूलो लगानी गर्ने शहकारी तथा ठूला व्यवसायी समेत फस्ने देखिएको छ। सरकारले घरजग्गामा लगाम लगाउने नीति लिएपछि कारोबार लगातार घट्न थालेको छ। असार महिनामा राजश्व संकलनमै गिरावट आएको छ भने कारोबार पनि घटेको छ।
यता कित्ताकाट असारभरी शून्यप्रायः नै रहेको भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागको तथ्यांकमा छ। विभागका अनुसार गत असारमा ४७ हजार २८ जग्गाको लिखत पास भएको छ। यो संख्या जेठको तुलनामा ८ हजारले कम हो। गत जेठमा ५५ हजारको हाराहारीमा घरजग्गाको कारोबार भएको थियो।
राष्ट्र बैंक र सरकारले गरेको नीतिले घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आउने निश्चत भएको नेपाल आवास तथा जग्गा समितिका अध्यक्ष इच्छा बहादुर वाग्ले बताउँछन्। ‘घरजग्गा कारोबारमा संकट आउँदा बैंक समेत समस्या आउने भएको छ,’ वाग्लेले भने। अहिले त ५÷६ महिनादेनिख ऋण जारी नभएको वाग्ले बताउँछन्।
यता सम्पती शुद्धिकरण मार्फत १ करोडभन्दा बढी रुपैयाँको घरजग्गा कारोबार गर्नेको विवरणसमेत मागिएको छ। सरकारले भौगोलिक सूचना प्रणालीमा आधारित एकीकृत जग्गा मूल्यांकन प्रणाली विकास गरी वैज्ञानिक विधिबाट जग्गाको मूल्य निर्धारण गर्ने समेत घोषणा गरेको छ।
सरकारले घरजग्गा कारोबारको पुँजीगत लाभकर बढाएको छ। घरजग्गा कारोबारमा लगाम लगाउनका लागि पुँजीगत लाभकर वृद्धि गरेको हो। बजेटमार्फत ५ वर्षभन्दा कम अवधि स्वामित्व भएको घर जग्गा बिक्री गर्दा ७ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर तिर्नु पर्नेछ। विगतमा ५ वर्षभन्दा कम स्वामित्व भएको सम्पत्ती बिक्री गर्दा ५ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर लाग्दै आएको थियो।
बजेटमा ५ वर्षभन्दा बढी स्वामित्व भएको घर जग्गा बिक्री गर्दा अब ५ प्रतिशत आयकर लाग्ने भएको छ। विगतमा ५ वर्षभन्दा बढी स्वामित्व भएको घरजग्गा खरिद बिक्री गर्दा २.५ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर लाग्दै आएको थियो। यस्तै एउटै व्यक्तिले घर वा अपार्टमेन्ट एकभन्दा बढी घर खरिद गरेमा सतप्रतिशत थप रजिट्रेशन दस्तुर लाग्ने छ।
सरकारले ‘भूउपयोग नियमावली २०७९’ समेत जारी गरेको छ। भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयले नियमावली जारी गर्दै कित्ताकाटमा कडाइ गरेको छ। तर सर्वोच्च अदालतले केही बैंकमा राखेर ऋण लिनलाई भने बाटो फुकाइ दिएको छ।
कृषि जमिनको उपयोग तथा संरक्षणका लागि नियमावलीमा विशेष जोड दिइएको छ। सरकारले भूउपयोग ऐन २०७६ जारी गरेपछि नियमावली नहुँदा कार्यान्वयनमा समस्या आएको थियो।
मन्दी अझै तीन वर्ष जानसक्छ
गत वर्षसम्म चैत/बैशाखसम्म यो क्षेत्र सामान्य हुनसक्छ भन्ने व्यवसायीहरू अहिले भने समस्यामा घेरिँदै गएपछि अव केही वर्ष संकट आउन सक्ने आंकल गरेका छन्।
सन २००८ मा अमेरिकी रियल इस्टेट क्षेत्र धरासायी हुँदा विश्वव्यापी मन्दी आएको थियो। त्यतिबेला अमेरिकी घरजग्गा बजार मन्दीबाट बाहिर आएर सामान्य हुन ३ वर्षभन्दा बढी समय लागेको थियो।
यो मन्दी केही महिनामै सकिने अवस्था नरहेको अध्यक्ष वाग्ले बताउँछन्। अहिलेकै अवस्थामा रिभाइभ भएमा डेढ देखि दुई वर्षमा सामान्य हुन सक्ने वाग्लेको अनुमान छ।
